들어가는 말
안녕하세요 티케입니다. 오늘은 오랜만에 부동산 관련 포스팅을 해보려 합니다. 2021도에 달라지는 부동산 제도 TOP 3를 말씀드리겠습니다. 부동산 시장은 제도 등 정책의 영향을 가장 많이 받는 분야이기에 연초에 달라지는 부동산 제도에 대해 정리하는 시간이 유익할 것이라 생각이 듭니다.
2020년도 부동산 시장
작년 2020년도를 돌이켜보면, 부동산 시장 역사상 가장 큰 혼란이 있었던 때였던 것 같습니다. 코로나19로 자영업자와 소상공인 분들의 매출이 급감해 고통은 컸지만, 경제회복을 위해 기준금리를 0.5%까지 인하하여 시장에 큰폭으로 유동성이 공급되어 주택시장은 급등했습니다. 물론, 주식시장도 2020년 말까지 엄청난 호황을 기록했죠. 정부는 부동산을 잡기위해 6·17, 7·10 등 여러차례 대책을 내놓았지만 주택가격은 전혀 잡히지 않았습니다. 여러차례 대책이 실패하고, 아파트를 중심으로 급등한 주택시장 때문에 전세시장도 매물부족현상을 겪게 되었고, 임대차시장으로 공급난이 확대되었습니다. 계속 올라가는 주택가격과 낮은 이자부담으로 주택담보대출도 늘어나 가계부채 증가에 기여하기도 했습니다. 짧게나마 작년 부동산 시장의 큰 흐름을 말씀드려봤는데도 정말 복잡했던 상황이 느껴지지 않으신가요? 지금부터 2021 달라지는 부동산 제도에 대해서 상세히 알아보도록 하겠습니다.
2021년 달라지는 부동산 제도 TOP 3
1. 종합부동산세 강화
종부세율 인상
2021년도에는 종합부동산세 세율이 인상됩니다. 다주택자 뿐만이 아니라, 주택 한채를 가진 1주택자의 종부세도 부담이 더해질 전망입니다. 2주택 이하는 0.1~0.3% 인상되며, 조정대상지역 내 주택보유자나 2주택자는 0.6%에서 최대 2.8% 인상될 예정입니다.
법인이 보유한 주택에 대해서는 6억원의 기본공제액이 폐지되고, 개인최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄적으로 적용됩니다. 다주택 보유한 법인의 경우 타격이 제일 클 것으로 예상됩니다.
세부담 상한 변경
조정대상지역 2주택자는 상한선이 기존의 200%에서 300%로 상향조정되며, 법인의 경우 세부담 상한이 폐지됩니다.
공정시장가액 인상
또한, 공정시장가액비율도 기존 90%에서 95%로 인상됩니다. 공정시장가액비율은 과세표준을 정할때 적용하는 공시가격의 비율로, 높을수록 세 부담이 증가됩니다.
특별공제 변동
우선, 1주택자가 9억원 이상 주택에 거주할때 적용되는 장기보유특별공제의 거주요건이 변경됩니다. 지금은 보유기간 기준 연 8% 공제였으나, 보유기간 4%, 거주기간 4%로 분리해서 각 40%까지 공제되기 때문에 실거주기간이 짧은 주택자의 경우 작년보다 종부세 부담이 커질 전망입니다.
또한, 실수요하고 있는 1주택자 고령자에 대한 공제율이 달라집니다. 구간별로 10%씩 상향조정됩니다.
위의 장기보유특별공제와 고령자 공제 합산공제율도 70%에서 10%늘어난 80%로 조정됩니다.
공동명의 하는 것이 좋을까?
공동명의의 경우 반드시 조심하여야 합니다.
종합부동산세는 사람에게 부과되는 세금으로, 주택을 일부만 소유하고 있어도 1채 소유한 것으로 보고 높은 세율로 부과되는데, 지역과 다주택수에 따라 최대 6%까지 중과세되기 때문입니다. 따라서 어떻게 소유하는 것이 중장기적으로 세금부담이 낮은지 잘 생각해서 결정하셔야 합니다. 예를들어, 부부가 주택을 공동명의로 소유하고 있는 주택이 10억원, 15억원으로 2채인 경우 2021년도 종부세는 2800만원인 반면, 1인씩 주택을 소유하고 있다면 980만원까지 종부세를 줄일 수 있습니다.
2. 양도세
2021년도에 양도세 관련해서 변하는 사항은 다음과 같습니다.
소득세 최고세율 인상
작년까지는 과세표준이 5억원 초과하는 주택에 대해 부과되었던 소득세 최고세율이 기존 42%였는데, 10억원 초과 구간이 2021년에 신설되고, 세율도 45%로 인상됩니다.
보유기간에 따른 양도세
보유기간에 따른 세율이 크게 달라집니다. 1년미만 보유주택은 기존의 40%에서 70%로 인상, 2년 미만 보유주택은 60%로 정해졌습니다. 여기에 조정대상지역의 경우 기본세율에 2주택자는 20%, 3주택자는 30%더 중과됩니다. 기존에 2주택자 10%, 3주택자 20%를 중과했던 것에 비해 각각 10% 인상된 것입니다.
단, 이 제도는 2021년 6월 1일부터 시행예정이므로 다주택자 중 처분할 예정인 주택보유자는 법 시행 전까지 매도하는 것이 훨씬 유리합니다.
장기보유 특별공제
기존에 1주택자의 경우 장기보유에 따른 특별공제가 2년이상의 경우 연 8%, 10년이상 최대 80%까지 특별공제를 적용받을 수 있었습니다. 하지만 올해부터는 보유기간 뿐만이 아니라, 거주기간에 따라 매년 4%, 보유기간에 따라 연 4%씩 공제가 되어 10년이상 보유하고 동시에 거주를 해야 80%의 공제를 받을 수 있게 되었습니다.
분양권 관련
2021년 6월 이후 분양권도 양도세 부과대상이 됩니다. 2021년도 1월1일부터 취득한 분양권만 해당되고 기존의 분양권은 해당되지 않습니다.
3. 청약제도
올해는 하남, 남양주 등 3기 신도시 6만호와, 인천 계약, 노량진 인근 군부지 등 사전청약지역이 많습니다. 때문에 더욱 자세히 살펴봐야할 것 같습니다.
거주요건 변동
우선, 올해부터 분양가 상한제 적용 아파트의 청약 담첨자는 최소한 2년 이상 거주를 해야 합니다. 그리고 공공택지는 3~5년 거주해야합니다. 실제로 거주하지 않고 위반할 경우 1년이하 징역, 1천만원 이하 과태료가 부과됩니다. 해외체류, 근무, 생업등의 예외 요건은 있습니다.
신혼부부 특별공급의 변화
또한, 신혼부부 특별공급의 대상을 가릴때 소득요건이 완화됩니다. 기존에 민영주택에 신혼부부 특별공급을 신청하려고 했다면 외벌이 기준 월평균 소득 120%이하, 맞벌이 130% 이하였던 것에 비해, 올해부터는 각각 140%이하, 160% 이하로 완화됩니다.
또한, 생애최초 특별공급의 소득기준도 공공주택 130%, 민영주택 160% 이하로 완화될 예정입니다.
신혼부부 특별공급은 물량의 75%를 가점에 따라 우선공급했는데, 올해부터는 70%가 우선공급됩니다. 그리고 추첨으로 진행되는 일반공급은 25%에서 30%로 늘어납니다.
*참고로 작년 신혼부부 특별공급 포스팅도 봐주세요. 도움이 되실꺼예요.
2020/11/04 - [부동산] - 2020년도 신혼부부 특별공급의 모든 것 -3편 (실전 Q&A PART 2. 청약자격 편)
2020/11/04 - [부동산] - 2020년도 신혼부부 특별공급의 모든 것 2편 (실전 Q&A PART 1. 소득 편)
2020/11/04 - [부동산] - 2020년도 신혼부부 특별공급의 모든 것!!(1편 - 부동산으로 돈버는 이야기)
마치는 말
오늘은 2021년도부터 바뀌는 부동산 제도 TOP 3에 대해서 알아봤습니다. 종합부동산세, 양도세, 청약제도 등에 대해서 차례대로 살펴봤습니다만 다른 부동산 관련 제도의 변화도 있습니다. 예를들어, 재건축 조합원 분양신청까지 거주기간 2년, 임대차 계약 신고 의무 등 변경된 부동산 제도들이 있지만, 가장 밀접하게 알아야 할 3가지를 뽑아서 정리해봤습니다.
당분간 부동산 주택 가격 전망은 상승세가 주춤하겠지만 지속될 거라고 전문가들은 예상하고 있습니다. 무주택자분들은 위의 청약 또는 경매 등의 기회를 잘 활용하셔서 보금자리를 마련하시고 안정된 주거를 하셨으면 좋겠습니다.
이상으로 포스팅을 마치겠습니다.
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