부동산 경매 공부를 하면 권리분석이나 부동산시세분석, 그리고 대출관련 수익성분석, 세금문제까지 여러 중요한 이슈들이 많이 있지만, 가장 기초가 되는 경매 입찰방법에 대해서는 중요하게 생각하지 않는 경향이 있습니다. 공부를 많이하고 경매를 하러 기일에 법원에 갔지만, 입찰표를 작성도 하지 못하거나 올바르게 작성하지 못해서 좋은 물건을 낙찰받지 못하는 경우가 있어서는 안되겠죠? 이번 포스팅은 제가 그동안 여러차례 경매에 참여해 보면서, 경매를 처음 시작하는 사람의 입장에서 어떻게 입찰에 참여하는지 방법에 대해서 자세하게 안내해 드리도록 하겠습니다.
이론적으로 경매에는 호가경매, 기간입찰, 기일입찰이 있습니다.
우선 호가경매방식은 일반 미술품 옥션에서 여러 사람들이 참가해 서로 호가를 부르면서 가격을 높여서 최종적으로 최고호가를 부른 사람에게 낙찰되는 방식입니다. 우리나라도 경매 초기에는 호가경매방식이 사용된 것으로 알고 있지만, 현재는 사용되지 않습니다.
둘째로, 기간입찰방식은 적게는 일주일에서 많게는 한달간의 기간 동안 입찰표를 집행관에게 방문하거나 등기우편으로 제출함으로써 입찰에 참여하는 방식입니다. 공매(추후에 알아보도록 하겠습니다)의 경우 인터넷 상에서 입찰이 가능한데, 일정 기간을 정해두고 참여를 받는 기간입찰방식을 사용합니다.
마지막으로, 기일입찰방식은 우리가 일반적으로 말하는 부동산 경매에 사용되는 방식입니다. 입찰을 하려는 자가 기일에 법원에 참석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 당일(기일)에 가장 높은 매수가를 신고한 사람이 낙찰받게 되는 방법입니다.
이 포스팅에서 알아볼 방식도 기일입찰에서 입찰표를 작성하는 방법부터, 부동산 경매 입찰방법에 대해 단계별 절차를 하나씩 알아보겠습니다.
이 외에 경매의 방식이 임의경매인지 강제경매인지와 같은 이론적인 내용은 추후에 하나씩 알려드리기로하고, 경매에 참여하기 위해 법원에 간다는 가정으로 실제적인 방법과 팁을 드리겠습니다.
(경매기일 하루 전)
1. 권리분석은 확실하게 하세요.
어떤 물건을 정해놓고 입찰을 결정하기 전에, 해당 물건에 대한 권리분석, 시세 및 주변분석, 대출금리 및 수익성에 대한 분석은 철저하게 해야 합니다. 입찰하고자하는 물건에 대해 아는 것이 경매입찰의 첫걸음입니다.
2. 입찰보증금은 미리 준비하세요.
법원에 가시면 신한은행이나 농협 등 은행이 있습니다. 전날까지 바쁘신 분들은 조금 일찍 법원에 도착해서 법원 안에 있는 은행에서 보증금을 찾으셔도 됩니다. 하지만 무슨 일이 생길지 모르니 항상 만반의 준비를 다 해야겠죠?
2-1. 입찰보증금은 최저가의 10%입니다. (정확히는 10%이상)
본인이 입찰하려고하는 입찰가의 10%가 아닙니다.
예를들어 최저매각가격이 19억7천4백4십만원인 경우, 입찰보증금은 1억9천7백4십4만원으로 준비하시면 됩니다.
(단, 입찰가가 1원단위까지 같은 최고가낙찰자가 여러명일 때에는 보증금이 많은 낙찰자가 우선권을 갖습니다. 하지만 현실적으로 가능성은 낮은 이야기겠죠.)
2-2. 보증금은 많으면 상관이 없지만 적으면 무효처리됩니다.
보증금을 최저가의 10% 이하로 준비했다가 낙찰되면, 보증금을 몰수당하지는 않지만 무효처리가 됩니다.
그러면 원했던 물건을 낙찰받지 못하니, 반드시 최저가의 10% 이상으로 준비하세요.
2-3. 입찰보증금은 수표로 준비하세요.
간혹 저가물건의 경우 현찰로 준비하는 경우도 있지만, 경매진행에 방해가 될 수도 있습니다.
깔끔하게 수표로 준비하세요!
3. 신분증, 도장을 꼭 챙기세요.
입찰표에도 도장을 찍어야 하고, 보증금을 찾거나, 최고가 매수인 신고를 하는데 신분증과 도장은 꼭 필요합니다. 응찰하는 사람과 낙찰받는 사람이 누구인지 증명을 해야 하니까요!
* 도장은 막도장도 상관없습니다!
4. 대법원 경매 홈페이지에서 물건검색을 합니다.
간혹 취하되는 사건이 있을 수 있습니다. 그리고 요즘 코로나로 인해 경매 법원 전체가 문을 닫는 경우도 종종 있어서, 반드시 대법원 경매 홈페이지(http://www.courtauction.go.kr/RetrieveMainInfo.laf)를 방문합니다.
4-1. 공지사항을 확인합니다.
4-2. 경매물건이 취하/종결되었는지, 유치권 등 권리가 추가로 신고된 것이 있는지 꼼꼼히 확인합니다.
경매물건 - 물건상세검색 에 들어가시고, 법원소재지와 사건번호만 입력하셔도 결과가 나옵니다.
5. 입찰표를 작성해 봅니다.
아래는 법원의 공식 양식입니다. 미리 물건번호와 신상, 그리고 입찰가격을 적어 놓고 2장 프린트를 해놓으면 다음날 입찰법원에 가서 할일이 줄어듭니다^^ (첨부파일로도 올려놓겠습니다. 다운받아 사용하세요)
*입찰표 등 입찰서류 작성법은 아래에서 알아보도록 하겠습니다.
(경매기일 당일)
1. 출발하시기 전 본인이 경매에 참여할 물건번호와 입찰가는 메모장에 적어가세요.
처음 경매에 입찰하려고 하다보면 긴장해서 물건번호가 뭔지, 얼마에 입찰하려고 했는지 잊어버리는 경우가 있습니다. 꼭 작은 메모장에라도 적어서 법원에 가세요.
2. 법원에는 20분 정도 일찍 도착하시는게 좋아요.
집에서부터 법원까지의 거리, 네비게이션 등을 통해 확인하고 반드시 늦지 않게 도착하셔야 합니다. 특히, 경매기일에는 대부분 오전에 경매가 진행되는데, 법원 주차장이 협소한 경우가 많아 주차하는데 시간을 꽤 빼앗기는 경우도 있으니 반드시 20분 정도는 일찍 간다 생각하고 준비하세요.
*법원은 차량5부제를 실시합니다. (요즘은 상시개방하는 곳도 많네요.) 꼭 확인해보세요.
3. 법원에 도착하시면 경매정보지를 받으세요.
필수적이지는 않지만 아마 원하시든 원하지 않든 처음으로 하게 되실(?) 일일꺼예요. 법원에 들어가시면, 벌써 많은 사람들이 있을겁니다. 그 중에서도 경매정보지를 제공해주는 분들이 있습니다. 무료로 간단히 권리분석을 확인할 수 있으니 유용합니다. 나중에 어느 물건이 얼마에 낙찰되었는지 이런 경매정보지에 체크하면서 분석을 한다면 다음 경매에서도 중요한 자료가 된답니다.
4. 법정게시판을 확인하세요.
어제 대법원 경매 웹사이트를 통해 확인했지만, 아침에 새로이 권리신고된 사항이 있을 수도 있습니다. 반드시 확인하세요! (최종적으로는 법정 안에서 집행관이 특이사항이 있는 물건에 대해서 안내를 해줍니다. 예를들어, 어떤 물건은 최저보증금이 30%라든지, 어떤 물건은 취하되었다든지....)
5. 입찰서류를 받으세요
어제 집에서 입찰표는 작성했지만, 입찰봉투, 매수신청보증봉투 등은 법원 현장에서 받습니다.
보통 집행관 앞에 별도의 테이블이 있고, 하나씩 집어가게 되어있습니다. 아래와 같이 생겼어요. 나란히 세트로 집을 수 있게 되어있으니 헷갈리실일은 없습니다.
이제 입찰서류까지 손에 쥐셨다면, 올바르게 작성을 해야겠죠?
다음 포스팅에서는 입찰표, 입찰봉투, 매수신청보증봉투 등의 작성법을 알아보고
반드시 지켜야할 사항, 알아두면 도움이 되는 정보 들에 대해서 써보도록 하겠습니다.
여러분 부자되세요^^
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