경매 낙찰 후 해야할일 A to Z(부동산 경매 낙찰 후 절차)

부동산 경매, 낙찰 받으셨다고요? 

 

 그동안 수 개월에 걸쳐서 

• 권리분석

• 시세분석

• 자금계획작성

• 임장(현장답사)

• 입찰 시 주의할 점 등등을 

꼼꼼하게 챙기시고, 

 

입찰기일 당일에 법원에 가서 투찰을 하시고 낙찰을 받으셨다고요?  

 

그러면 이제 뭘 해야 할까요?

 

보통 경매 컨설턴트 들이나 많은 웹사이트, 블로그 들은  

경매 전에 어떻게 해야 하는지는 상세하게 이야기 해주지만 

정작 낙찰을 받은 후에는 무엇을 해야할지 알려주는 곳은 많이 없습니다. 

 

그래서 오늘은 부동산 경매에서 낙찰을 받으신 후 해야하는 절차에 대해서 

 

자세하게 알려드리도록 하겠습니다.

 

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💗 얼마 전에 저도 부동산 경매를 통해서 서울의 작은 집을 하나 낙찰 받았습니다.

 

저의 경우에 비추어 보면서 설명 드리도록 할께요^^

 

1. 낙찰

 

법원에 들어가서 이렇게 생긴 입찰표를 잘 작성해서 넣으셨을 겁니다.

 

🙏 입찰표 작성법에 대해서는 다음에 포스팅 하도록 하겠습니다.

 

 

 

그리고 낙찰!

 

당일은 하실일이 없으세요.

 

재판장이 낙찰되었다 선언하면

 

투찰할때 받았던 봉투의 순번표와 신분증을 가지고

 

본인이 입찰 시 제출하였던 보증금에 대한 영수증을 발급받게 됩니다.

 

그리고 집에 계시면

 

약 1주일 후에....

 

 

2. 최고가 매각허가 결정

 

이라는 절차가 진행됩니다. (별도의 통지는 없습니다.)

 

법원은 매각결정기일을 별도로 열어서, 

 

이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 

 

매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제120조 및 제123조)

 

👉 이때 대항력이 있는 임차인이나,

 

채권자와 채무자가 매각에 대한 이의를 제기할 수 있습니다.

 

💁 또는, 예를들어 입찰서를 입찰자가 잘못 작성하였는데도 매각기일에 그냥 넘어갔거나

 

등등의 이유로 낙찰자가 이의를 제기할 수도 있겠죠^^;;  

 

권리관계가 복잡하지 않은 일반 경매물건에서는 특별히 해야할 일은 없습니다.

 

 

3. 대금지급기한 통지서 수령

 

법원에서 최고가 매각허가 결정이 나면,

 

3일정도 후(요즘은 더 걸리는 것 같습니다...코로나의 영향일까요?)

 

대금지급기한 통지서를 발송하게 됩니다.

 

 

 

 

💗 모든 법원의 서류가 그렇듯. 본인이 직접 수령해야 합니다.

 

부재 시에는 집배원 아저씨와 통화 후 우체국에 맡겨달라 부탁드린 후

 

2일 내에 우체국에서 수령이 가능합니다.

 

 

대금지급기한 통지서는 본인이 낙찰받은 물건에 대해

 

매각대금을 언제까지 제출하라는 법원의 통지입니다.

 

 

💗 매각대금은 법원의 매각허가 후 30일 내에 제출해야 합니다!!

- 보통 낙찰 시점부터 45일. 이렇게 이야기하기도 하지만

 

모든 날짜는 법원의 서류를 기준으로 정확하게 계산하세요!

 

 

 

이때 내야 하는 금액은 매각대금에서 보증금을 제외한 차액을 납부하게 됩니다.

 

 

취득세를 비롯한 각종 세금 및 소유권이전등기촉탁비용이 추가로 발생할 수 있으니

 

금액을 잘 보시고 맞게 가져가세요~!^^

 

 

납부 시에는 통지서를 들고 갈 필요는 없고,

 

본인이 신분증만 지참에서 법원에 제출하게 됩니다.

 

 

3-1. 점유자와 접촉 시도하기

 

점유자가 소유자인 경우, 

 

낙찰 받은 물건에 아직 거주하고 있다면

 

어떻게든 내보내야(?) 하는 사람이기에

 

원만하게 협의하기 위해서는 잔금을 납부하기 전부터 

 

우선적으로 점유자와 연락을 시도하는 것이 좋습니다.

 

 

보통 사연이 있으신 분들이 많기 때문에

 

자극하는 등 불필요한 언행은 자제해야,

 

인도까지 시간을 절약할 수 있습니다.

 

이야기가 원만하게 되었다면

 

이사비 등을 협의하여 지불하고 잔금납부 후 이사날짜 등을

 

협의할 수도 있습니다.

 

👂 이사비를 꼭 줘야 하나요?

 

보통 이사비는 30평형대 200만원 정도로 법원 인도비용보다 적은 선에서

 

협의하는 것이 좋습니다.

 

법적으로 반드시 필요한 금액은 아니지만,

 

관례화 되어있습니다.

 

다만, 이사비용 협의, 송금시 증거는 항상 남겨 놓아야 하고

 

이사비용을 과다하게 요구하거나,

 

이사비용을 수령하고도 집을 비워주지 않는 등

 

불미스러운(?) 일이 발생하면 '경매방해죄'로 고발조치가 필요할 수 있습니다.

 

 

3-2. 경락잔금대출 알아보기

 

이와 동시에 잔금을 내기 전에

 

법원의 허가난 것을 가지고, 대출을 문의할 수 있습니다.

 

경매 관련해서 경락잔금대출은 1금융권부터, 2금융권까지

 

다양하게 있고

 

아파트인지 토지인지,

 

당시 법률의 규제는 어떠한지에 따라 모두 다를 수 있으니

 

 

꼼꼼하게 잘 찾아서 비교해보고 대출을 실행받으세요.

 

 

4. 매각대금 납부

 

 

 

이제 법원에 가서 매각대금을 납부합니다!\

 

 

💔 납부 기일까지 잔금을 내지 못하면??

 

    보증금 전액 몰수됩니다!

 

 

 

법원에 가면 위에서 언급한 것처럼

 

매각대금 - 보증금, 그리고 세금, 이전등기비용을 계산해서 

 

금액을 납부하게 됩니다.

 

잔금을 낸 순간부터

 

소유권을 주장하실 수 있습니다.

 

 

낙찰대금완납증명원을 받고 소유권이전등기가 가능하니,

 

이점 참고하세요!

 

 

 

4-1. 인도명령신청, 점유이전금지가처분신청(필요시)

인도명령은 소유자가 된 낙찰자가 점유자로부터 부동산을 인도받기 위해

 

별도의 명도소송 없이 간편한 절차로 집행권원을 확보할 수 있게 해주는 제도입니다.

 

잔금을 받고 6개월 이내에 신청할 수 있지만,

 

보통 잔금을 내면서 신청하게 됩니다.

 

문제가 없는 경우 1~2주에 결정이 납니다.

 

단, 대항력있는 임차인이나, 법적으로 보장된 유치권자의 경우 기각됩니다.

 

 

 

 

 

 

점유이전금지가처분은

 

점유자와의 관계가 좋지 않을때

 

점유자가 낙찰자의 인도를 방해하려는 목적으로

 

점유를 이전하는 경우 이것을 막게끔 하는 가처분신청입니다.

 

강제집행 시 점유물이 법원판결과 다르거나, 점유자가 다르면 판결의 효력이 없기 때문에

 

이점을 악용하여 점유를 이전할 수 있기 때문에

 

처음부터 그것을 막는 방법입니다.

 

다만, 문제가 없으면 신청하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

💔 아주 어려운 경우

 

인도명령결정문 송달 - 집행비용 예납 - 강제집행 계고 등의 절차가 필요할 수도 있으나,

 

보통의 경우 인도명령이 나면 나머지 절차는 수월하게 해결이 됩니다.

 

 

 

💁부동산 경매가 일반 매매와 다른 점?

부동산경매는 일반매매와 달리 소유권 이전 절차가 3단계로 분류됩니다. 

 

 

1단계 형식적 소유권취득 : 대금완납

 

2단계 법률적 소유권취득:  소유권이전등기

 

3단계 실질적인 소유권취득: 점유권의 취득

 

 

5. 집 꼼꼼히 살펴보기

점유자와 연락을 할 수 있어서 집을 보게 된다든지,

 

여러 문제가 많아서 해결 후에야 비로소 집을 볼 수 있다든지

 

집을 보게되면

 

하자가 있는지 확인해야 합니다.

 

여기서 팁을 하나 드리자면,

 

집의 기능을 할 수 없을 정도의 중대한 하자나,

 

매각물건명세서와 다른 부분이 있다면

 

 

👍매각대금감액을 신청할 수 있습니다!!

 

 

 

 

 

 

 

낙찰까지도 공부하느라, 임장다니느라 고생하셨을텐데

 

이 글을 보시는 모든 낙찰자 분들은 앞으로 모든 일 술술 잘 풀리시기를 바랍니다.

 

오늘은 경매 낙찰 후 해야할 일

 

부동산 경매 낙찰 후 절차에 대해서 알아봤습니다.

 

감사합니다.