(근)저당권에 대해서 알아봅시다(feat. 근저당권과 저당권의 차이)

뉴스나 주변에서 '부동산' 관련해서 들을 수 있는 용어 중에 근저당권과 저당권은 흔히 들을 수 있는 용어라고 생각이 됩니다. 아파트를 사도 등기부등본에 '근저당권 설정'이라고 표기되어있는 경우가 흔하기도 합니다. 이렇게 우리 주위에서 쉽게 쓰이는 단어지만 그 정확한 뜻을 알고 쓰는 경우는 많지 않은 것 같습니다. 단순히 '담보' 정도로 이해하고 있는 분들이 더 많은 것 같습니다.

 

하지만 근저당권과 저당권은 반드시 잘 알고 계셔야 하는 개념입니다. 예를들어 전세권자로 들어갈때 근저당을 설정했다면, 유사상황(?)에 본인이 보장받을 수 있는 권리의 범위와 순위는 어떤지 알 수 있기 때문입니다.

 *여기서 유사상황이라 말씀드린 것은, 보증금을 받지 못해서 점유하고 있는 부동산이 경매로 나가거나 하는 상황을 말합니다. 

 

사실 근저당권과 저당권의 개념과 그 둘의 차이만 알고 있어도, 실생활에서의 궁금증은 대부분 해결될 것으로 생각됩니다. 그래서 오늘은 (근)저당권에 대해서. 그리고 근저당권과 저당권의 차이에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 근저당권과 저당권의 개념



보통 근저당권과 저당권을 구분없이 사용하기도 하는데요, 앞서 말씀드린것처럼 둘 다 채권을 보장한다는 측면에서는 성격이 같지만 자세한 내용에 있어서는 분명히 다른 개념입니다.

 

우선 '저당권'이 무엇인지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

저당권

민법상 저당권이란 채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제356조).

부동산을 실제로 인도받지 않고, 관념 상으로 지배하여 채무의 변제가 이루어지지 않을 때 담보인 부동산 목적물로부터 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

위와 같은 저당권등기신청서를 쓴 후 아래와 같이 '저당권설정'으로 을구에 표시되며, 저당권은 등기에 정확한 금액('채권액')으로 표시됩니다.

(조금 후에 말씀드릴 근저당권과 가장 큰 차이점입니다.)

저당권이 설정되었을 경우, 채권자는 변제기가 도래하면 이것을 근거로 별도의 소송없이도 우선변제권을 부여받을 수 있습니다.(임의경매의 방법을 통해 변제받습니다.)

 

단, 저당권은 등기를 해야 효력이 발생합니다(「민법」 제186조).

이것은 주택임대차보호법에서는 소액임차인인지 판별하는 아주 중요한 기준이 됩니다.

근저당권

근저당권이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다(「민법」 제357조).

위의 조항에서도 알 수 있듯이, 근저당은 정확한 금액이 아닌 장래에 변동 가능한 불특정 다수의 채무를 담보하는 것이며,

등기부등본에는 채권자 쪽에서 설정한 '채권최고액'이 표시되게 됩니다.




2. 근저당권과 저당권의 차이


근저당권과 저당권의 성격에 있어서 가장 큰 차이는 다음과 같습니다.



A. 저당권은 대출을 상환하거나, 추가로 대출하는 경우 저당권설정등기를 다시해야 합니다. 

B. 그리고 저당권은 이자, 위약금, 손해배상금, 저당권 실행비용(수수료, 교통비 등)도 보장받을 수 있습니다.


한편, 근저당권은 결산기까지의 계속적인 거래관계를 기본으로 합니다.

*근저당권의 결산기에 대해서는 아래에 조금 더 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

*참고* 근저당권의 결산기에는 3가지 종류가 있습니다.


1. 지정형

2022년 12월 31일에 근저당권을 해제하기로 함. 과 같이 날짜 등을 지정해서 결산기를 지정하는 방법입니다. 부동산 관련 저당권에는 잘 사용되지 않는 방법입니다.



2. 자동확정형

보통 3년 이후에 채권자(은행) 측에서 결산기를 지정하며, 설정자의 의사표시가 있지 아니한 경우 5년을 결산기로 함. 이렇게 어느 조건이 충족되면 자동적으로 확정되게 설정하는 방법입니다.


3. 장래지정형

3년이 경과하면 설정자는 서면통지에 의하여 근저당권 결산기를 지정할 수 있기로 하되, 그 결산기는 통지 도달일부터 14일 이후가 되어야 이며, 이에 미달하는 때에는 통지 도달일부터 14일이 되는 날을 결산기로 함 등과 같이 장래의 일정 시점으로 지정하는 방법입니다.



근저당권은 저당권이 보장하는 실행비용을 보장하지는 않지만,

손해배상금에 대해서는 보증기간을 제한하지 않아, 1년이 지난 후에도 채권최고액 범위 내애서 손해배상금의 책임을 물을 수 있습니다.

우리가 보통 은행에서 주택담보대출을 받는 경우에 은행은, 보통 채권액의 110~130% 사이에서 '근저당권'을 설정하게 됩니다.


채권금액 이상의 채권최고액을 설정하는 이유는 

 

첫째로, 채권자(은행) 측면에서는 채무자의 이자 미납으로 인한 채권금액의 변동에 일일히 대응하지 않아도 되고, 

 

둘째로, 채무자(대출자) 측면에서도 채권최고액 범위 내에서 자유롭게 대출을 상환할 수 있는 장점이 있기 때문입니다.


참고로, 법률에 의하면,

근저당권과 저당권을 설정할 수 있는 것으로, '소유권', '지상권', '전세권'이 있습니다(「민법」 제371조)


이상으로 저당권과 근저당의 개념과 이 둘의 차이점에 대해서 알아보았습니다.

 

이 두 개념은 부동산 거래를 할때 거의 필수적으로 접하게 되는 개념이고, 거래 당사자에게 직접적으로 피해를 입힐 수도, 권리를 보장해줄 수도 있는 아주 중요한 개념이기에 꼭 명확하게 알고 계셨으면 합니다.

 

감사합니다.